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1 之前，在讲北京楼市的时候，笔者曾经多次强调过：北京没有外来投资客！ 这是为什么，难道这些人连帝都都看不上？ 答案其实很简单： 因为外来投资客没有五年社保，更玩不转80%以上的首付。 这样的市场，是全靠本地刚需撑起来的，注定很难有大行情！ 这样的市场，其实是有点极端化的，是不正常的。此类市场如果遇到本地人口急剧收缩，房价会怎样？黑龙江鹤岗给出了最好的答案！ 今天，我们来讲另一个极端——本地刚需乏力、几乎全靠外来投资客撑起来的市场。 这样的市场，你以为会如何？ 2 山东乳山，就是这样的一个典型。 说起“乳山”，可能很多人连名字都没听过。但如果说起“海景房”，估计90%以上的人都不陌生。没错，乳山就是一个靠海景房而闻名的城市。 她属于山东省，是隶属于威海市的一个县级市，因境内的“大乳山”而得此名，区域内还有著名的银滩旅游度假区。由于沿海的原因，即便是夏季最炎热的六七月份，这里也是凉风习习，环境舒适而宁静。 银滩旅游度假区是从年7月开始兴建的，年7月被山东省政府批准为省级旅游度假区，规划面积8.5平方公里。 度假区建成之后，一些嗅觉敏感的开发商就开始兴建海景房了，只是刚开始的时候，规模没有那么大，进度也很缓慢。 年，乳山加快了海景房的建设步伐，在20多公里的海岸线上自西向东陆陆续续建设了多个海景房项目，它们集中分布在银滩旅游度假区周边。 从年到5年，乳山房地产行业发展迅猛，房地产投资总额从万元猛增至7.53亿元。 7年至年，是乳山房地产发展的巅峰时刻：7年，乳山全年共完成房地产投资35亿元，比上年增长.05%，销售面积.25万平方米，此后至年间一直保持高位运行。 那时候（9年左右），北京、天津、青岛、济南等大中城市的购房客，纷纷涌进乳山，购买海景房，当时的房价大约为-元/㎡。 而十年后的今天，又是个什么局面呢？ 据《每日经济新闻》的记者报道：目前，乳山的海景房，新盘均价大概在元/㎡。然而，二手房价格却只有新房的一半左右，楼层高一些的房子，价格甚至还不如10年前。一套顶层阁楼的交易单价，可以低至元/㎡。 看到这儿，也许你会说，这有什么稀奇的？黑龙江鹤岗、甘肃玉门的白菜价房子，我见多了。 可是，往深处想想，乳山和这两个城市的逻辑，有相同之处，却又不尽相同。 3 其实，乳山也并没有大家想象的那么惨，银滩周边的新盘项目，目前价格在元左右，品质好一些的，单价甚至在万元以上。 一个人口不过才区区50多万的县级市，新盘价格居然能达到-元，说实话，是非常高的。 要知道，天津出了城六区，单价一万多的房子一抓一大把，除了天津之外，这样的城市还有郑州、重庆、长沙等等。 如果对标基本面，乳山和天津、郑州、重庆、长沙不知道差了多少个量级。可是，新盘价格却只差了三四千。 我知道，行文至此，一定有很多人压抑不住内心的不屑和鄙视了： 钱掌柜，你拿其他城市偏远位置的房价，来对标乳山位置最优越的海景房？你懂不懂房产理论的基本常识？你懂不懂得价差也是要看基数的？你懂不懂.... 别急，兄弟们，平复一下激动的心情，继续往下看： 中国有句老话叫“三十年河东，三十年河西”，我觉得用在这里特别合适。 年，乳山房地产行业跌落神坛，销售面积和销售金额日渐萎缩，乳山市政府在当年还叫停了普通海景房的规划审批和开发建设。 年，乳山市房地产竣工面积仅88.52万㎡，不及年高峰时的一半，那一年，银滩还出现了为数不少的烂尾楼。如今售卖的新盘项目，有不少是当时的烂尾楼重新盘活起来的。 据《每日经济新闻》记者实地调研，目前乳山的新盘也不太好卖，工作日期间售楼处基本没什么人，周末会有看房团，但成交明显不行了，当地卖房子的比卖菜的都多；有人一年多前元/㎡买的新盘，一天没住过，如今价格拦腰斩也卖不出去... 那么问题来了：一直很火爆的乳山银滩海景房，为什么突然之间就不行了呢？ 4 这要回到当初的那个问题：乳山和鹤岗、玉门的逻辑，有相同之处，却又不尽相同。 相同之处是：它们都属于人口收缩型城市。 乳山，作为一个县级市，年末常住人口只有50多万人，在如今各大城市都开启抢人战略的情况下，这样的小城，毫无疑问，人口是处于流失状态的。 在之前的文章中，我们已经强调过很多次了：失去人口支撑的城市，会非常危险，所以这类城市尽量不要碰。 不同之处在于： 玉门、鹤岗，作为石油和煤炭型资源城市，资源逐渐枯竭后，当地经济转型困难，这就加速了本地人口的流失。 人口流失后，大量的房子出现空置，一些地方逐渐成为鬼城。 ▼玉门 这就等于给楼市来了个釜底抽薪，房价不跌才怪。 而乳山，是一个沿海的旅游城市，乳山楼市，大部分是靠外地投资客支撑起来的。 每年夏季，是乳山的旅游旺季，届时会有大批游客涌入。而一同涌入的，还有一波一波乘坐大巴车而来的看房团，这些人是海景房最主要的购买群体。 游客的生活方式是候鸟式的，所以，他们买入的房子大多空置。夏天，银滩海景房的入住率有10%左右，而冬季却不足1%。这样的市场是严重畸形的。 再加上之前的过度开发，供应量严重过剩，狂欢之后，留下一地鸡毛！ 5 几乎靠外地购房客支撑起来的城市或片区，还有很多很多，比如：北戴河、大连的海景房；大理、丽江的文旅地产；广西防城港、辽宁丹东；等等等等... 这类地方，房价波动往往都比较大。行情到来时，能大涨一波，但是这些地方的房子空置率很高，二手房市场不成熟，入手的新盘不仅日后出手困难，就难出租都十分不易。 如果供应量能平衡还好，可一旦遇上大兴土木、新盘泛滥，那么短暂的盛宴过后，结果注定会是一地鸡毛。 米宅服务产品请戳图查询 ▼ 米宅北京城市考察系列： 北京调研系列： 双桥 大兴新机场 天通苑 望京 昌平未来科学城 通州 丽泽商务区 西城学区房 海淀学区房 东城学区房 房山 石景山 大兴 孙河 奥森 东坝 朝阳学区房 天津考察系列： 环城四区 武清 滨海新区（上） 滨海新区（下） 城六区 天津学区房（上） 天津学区房（下） 天津抢人 团泊新城 环京考察系列： 固安 唐山 大厂 保定 沧州 北戴河 涿州 秦皇岛 涞水 下花园 曹妃甸 雄安考察系列： 土著说雄安 环雄（上） 环雄（下） 米宅北京，一个专注北京和环京地区的楼市
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