涨跌变化太快了

5月17日，国家统计局终于披露了4月份70个大城市新房与二手房涨跌数据。

一句话概括，涨跌变化太快了。

还记得三月份是啥情况吗？不妨先复盘一下。

3月份70个大中城市，新建商品住宅和二手住宅销售价格环比上涨城市分别有64个和57个，比上月分别增加9个和17个。

也就是说，70个大中城市中，有91.4%的城市新房价格在上涨，81.4%的城市二手房价格在上涨。基本形成了普涨局面。

而4月份，情形完全变了。新房环比上涨的城市62座，比上月减少了2座，二手房环比上涨的城市36座，比上月减少了21座。

尽管所呈现的结果是，大多数城市新房价格仍在上涨。但更能真实反映市场变化的二手房，再次回到了近一半城市在下跌的局面。

这种转变的主要内因，是：

一方面，一季度被压抑的需求集中释放被消耗得差不多。

另一方面，收入与就业未复苏之下，新的需求尚未形成。

这种转变的趋势仍在延续。4月份热点城市新房与二手房成交量双双转向之下，上涨城市在不断减少，二手房上涨城市更是大幅减少。

5月份，从珠三角四强城市半个月的成交量来看，深圳、广州、佛山、东莞半月成交量均不足4月份一半，有的是远远不足。

深圳的4月份新房网签量套，二手房网签套。广州4月份新房网签套，而5月前半个月才网签了套。佛山4月份新房与二手房各网签了套、套。东莞4月份新房网签套，二手房网签套。

这意味珠三角四强城市在4月份成交量已经下跌的基础上，5月份大概率会继续下跌。

珠三角尚且如此，其他地方又岂能逃得掉。

所以，以此预测，5月份新房上涨城市数量会继续减少，而二手房下跌城市数量会超过上涨城市。

61座城市房价至少低于一年前

如果以同比数据来看，90%的城市房价低于一年前。

也就是说，虽然一季度有不少城市上涨，但涨幅并不大，并没有填满去年下跌产生的窟窿。

新房方面，同比上涨的城市22个，同比下跌的城市48个。也就是说，有48个城市的房价低于一年前。

更能反映市场真实现状的二手房价格，同比上涨的只有成都、北京、上海、南充、长沙、无锡、合肥、昆明9个城市，61个城市的房价低于一年前。

包括北京、上海、深圳、广州、杭州、南京、厦门、青岛等这些热点城市，无一例外价格都至少低于一年前。

低于一年前，并不是说他的房价仅仅就只低于一年前，事实上，很多城市已经跌回到七八年前乃至十年前。

比如在这个榜上有名的牡丹江，和鹤岗一样，同样是资源枯竭而不断下跌的城市，只是鹤岗没有被纳入统计局的统计而已。

最近火遍全网的河南鹤壁，10万块钱8套房，尽管房子都在老城区，但不得不让人反思，持续流出的城市，房子价值正在大洗牌。

有人统计过一些房价跌回七八年前乃至十年前的城市。

山东威海乳山市（县级市），年很多楼盘均价在元/平，现在一些好的精装二手房挂牌价也就多，和十年前的房价差不多。

四川达州，年房价高达元/平，现在房价下滑到元/平，而年达州市的房价也就一平左右。

甘肃玉门，曾经中国的第一石油重镇，但是在石油采光后成了“空城”，如今房价-5、元一平不等，低谷时还有二十几块一平的时候，年还有多一平。

黑龙江齐齐哈尔，年的时候，房价大概元/平，现在差不多元/平，8年的时间，不涨反跌。

当然，这些都是比较极端的例子。

但是，随着人口见顶，供大于求，市场环境转变，房地产进入黑铁时代，正在崛起的00后一代买房观念转变，这些极端例子，会是大多数三四线城市的缩影。

至于中心城市，不少也失去了上涨的底气。

新一轮挤泡沫大幕拉开

在前两天分析房贷数据的文章中，我已经说过：

人口见顶、城市化速率见顶、大多数城市供大于求、预期与信心缺失、心态改变，这些因素综合影响下，中心城市在一季度短暂停歇后，新一轮挤泡沫大幕，已经拉开。

尤其是人口这个长期影响因素。

年全国人口见顶转向，减少了85万人。

在这种背景下，已经公布数据的座城市，有个在人口在减少，2个持平，个增加，人口减少城市数量已经超过一半。

人口减少的直接原因是结婚率下降和新生儿数量减少。

新生儿数量减少意味着什么？意味着学区房需求减少。买房的主要推动力，其实就是小孩上学、结婚、刚性居住与炒作。

当结婚的人逐渐下降，新生儿数量不断减少，学区房的需求就滑落。

在之前本号分析全国幼儿园数量、招生人数的文中说过。

年，学前教育毛入园率89.7%，比上年提高1.6个百分点。全国共有幼儿园28.92万所。这一数量相较于年减少了5多所。

从数据来看，这是过去15年以来，全国幼儿园数量首次负增长。

反映在各省市身上，亦是如此。

从小学招生人数来看，除了湖北未披露数据外，其余9个人口大省无一例外，年相较于年都在减少。

从小学数量来看，公布数据的山东省一年减少了所，四川减少了所，河北减少了所，浙江减少了35所，安徽减少最多，减少了所。

幼儿园数量方面，公布数据的山东省，减少了所，浙江省减少了所。

幼儿园在园人数无一例外都在减少。

幼儿园的关停潮已经上演了。

再加上目前已经有12个城市推进“教师轮岗制度”，在新一轮挤泡沫之下，泡沫巨大的学区房首当其冲。