转自：财经韬略（ID：tttmoney8）；作者：韬略哥

最近，经济学家金岩石多次发出这样的投资建议：未来三年，卖掉所有投资性房产！

从公开资料看，金岩石的逻辑大致是这样的：

中国在城镇化过程中出现了严重的人口和土地错配，未来人口将集中在几大城市圈，一些地区将接近于无人区，这些无人区的房产还以资产抵押在银行，银行坏账短期还没有浮出水面。但这些鬼城、鬼区不断曝光，风险就不不断暴露，金融海啸可能会拔地而起，北上深的豪宅价格或将一夜腰斩。

所以未来三年，卖掉所有投资性房产，不问价格。。

对于家庭资产配置，金岩石建议，弃房、持股、全球化，家庭财富的配置从房地产未来五年转向全球配置，证券投资主导。

说实话，对于一切简单粗暴、过于肯定的投资建议，我都会产生天生的反感，在心里嘀咕一句：骗子吧。

要知道，金岩石此前一直是楼市的死多头，你百度一下“金岩石+30万”，就可以发现他的很多名句。比如在北京演讲，他会说“北京房价卖不到每平30万是开发商的耻辱”；在深圳演讲，他又会说“深圳前海房价涨不到每平米30万是开发商耻辱”。

但似乎在一夜之间，他转向了。有媒体使用的标题是，他“投降了”。

我查阅了金岩石在年发表的一篇文章，他当时是说“5年内卖掉所有投资性房产”。对于“投资性房产”，他有一个非常严苛的定义：排除了自住房产、改善型住宅和“能够证券化的房产”（有稳定租赁现金流的房产）。

当看到这个定义，我笑了：这个滑头。他其实是挖了个坑，等着反对他的人跳进去。如果“投资性房产”这么定义，结论当然是对的，这完全不是一个问题。

我此前在专栏里提出过两个概念——“有用的房子”和“没有用的房子”。所谓有用的房子，就是可以自住或者租出去的房子。这种房子，都有资产属性，都可以在某种程度上抵抗通胀。但“没有用的房子”，也就是无法自用、很难出租的房子，则风险巨大，仅仅一个房地产税就足以打垮它。

金岩石的所谓“投资性房产”，其实就是我说的“没有用的房子”。这些房子一般处于三四五线城市的新区、开发区，或者是三四流风景区内、远离人烟。这些房子缺乏基本的配套，入住率极低，晚上犹如鬼城，你是不会去住的，也很难租出去。当然应该卖掉这些房子，不问价格。但问题是，你卖得出去吗？

在玉门老城，由于人口中心的转移，红本商品房的售价跌到了每平米不足元。这种现象，未来10年在中西部小城市将越来越常见，最终其房屋的价格，就是拆除卖废品的价格。如果太偏僻，连废品价都卖不到。

但金岩石的另外几个结论，我就不认同：第一，他说金融风暴之后，北上深豪宅价格会腰斩；第二，他建议弃房、持股、全球化配置资产。

我们先看第二条。很显然，绝大部分普通中国人，是无法按照他说的方式配置资产的。我此前在专栏里讲过，没有万人民币以上的资产，你没有必要去国外配置资产。第一，钱太少，不够费事的，成本将会很高；第二，国家现在也不让你把资产转移到国外。

至于股市，就更扯淡。手持镰刀的人，当然希望韭菜越多越好。

金融风暴和中国房价的关系，金岩石也没有弄明白。其实，绝大多数谈论中国楼市的人都没有弄明白。为了说明这个问题，我整理一个表格，带着大家回顾一下年以来中国房价的演变历史。

年以来中国住宅价格演变

住宅均价

涨跌幅

M2增幅

利率走向

--

+12.3%

亚洲金融风暴之后降息周期的尾声，年降息一次

+3.5%

+14.4%

+3.7%

+16.8%

+5%

+19.6%

+18.7%

+14.6%

加息周期，加息9次，其中6次在年

+12.6%

+17.6%

+6.2%

+16.9%

+16.9%

+16.7%

-2%

+17.8%

降息5次，全部在年

+24.7%

+27.7%

+6%

+19.7%

加息5次，3次在年

+5.7%

+13.6%

+8.7%

+13.8%

7次降息，年2次，年末1次，年4次

+7.7%

+13.6%

+1.4%

+12.2%

+9.1%

+13.3%

+11.3%

+11.3%

注：表格里的“住宅均价”是指全国新建商品住宅的销售均价，来自国家统计局







































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